Co-ownership of commercial real estate: practical issues (in Russian)

Совместное инвестирование в объекты недвижимого имущества, реализация бизнес-моделей, направленных на диверсификацию собственных рисков и разделение их с партнерами, а порой и незапланированные бизнес-процессы приводят к ситуациям, когда собственниками одного объекта недвижимого имущества становятся несколько субъектов.

В частности, в сферах ритейла и логистики распространена практика инвестирования в строительство торговых, логистических и других коммерческих площадей совместно с собственниками или арендаторами инвестиционно привлекательных земельных участков с дальнейшей регистрацией права собственности каждого партнера на его обособленную часть недвижимого имущества и ведением своей экономической деятельности.

Специфика правоотношений в данных ситуациях состоит в том, что существует несколько сторон, которые, de jure владея отдельно каждый своим имуществом – обособленной частью в одном объекте, de facto заинтересованы в совместном фактическом владении и содержании всех сетей, коммуникаций и мест общего пользования, обеспечивающих нормальную работу объекта в целом.

Настоящая статья посвящена вопросам содержания и управления именно такими объектами недвижимого имущества, и основное внимание в ней уделяется раскрытию основных аспектов, которые важно урегулировать на этапе возникновения данных отношений.

Правильное построение договорных отношений между владельцами недвижимого имущества по его содержанию и управлению, их должное оформление путем заключения различного рода договоров являются инструментом, позволяющим бесконфликтно использовать недвижимое имущество всеми его владельцами и справедливо распределить бремя его содержания.

Отдельно отметим, что конкретная модель организации взаимоотношений по содержанию и управлению объектами недвижимого имущества зависит от конкретного вида объекта недвижимого имущества, фактического распределения частей между совладельцами, формальной регистрации их вещного права. Соответственно, такая модель, как правило, всегда носит индивидуальный характер и конструируется в каждом случае в зависимости от ряда обстоятельств.

Принимая во внимание некоторые практические аспекты реализации разных моделей совместного содержания и управления объектами недвижимого имущества, важно учитывать следующее.

Общие принципы построения правоотношений совместного владения коммерческой недвижимостью

Совместное владение недвижимым имуществом Должно основываться на понимании того, что:

• владелец недвижимого имущества наряду с правами в то же время имеет обязанности в первую очередь по надлежащему содержанию имущества;
• осуществление владельцем своих прав позволительно в той мере, при которой обеспечивается нерушимость прав иных владельцев имущества;
• объекты инженерно-технического обеспечения, а также места общего пользования должны быть доступны для их использования всеми владельцами имущества, при этом последние несут бремя содержания таких объектов и мест пропорционально их участию в совместном владении;
• все права и обязанности владельцев, порядок их реализации и исполнения, а также механизм компенсации издержек по содержанию объекта должны быть четко урегулированы всеми владельцами имущества.

Соблюдение вышеуказанных правил позволит предупредить возможные конфликты между совладельцами имущества, злоупотребление правами и спекуляцию монопольным доступом к управлению важными сетями и средствами обеспечения нормальной работы объекта.

Текущий и капитальный ремонты собственных и совместно используемых помещений (площадей)

В вышеупомянутых правоотношениях совместного владения недвижимым имуществом владельцы имущества должны иметь возможность проводить его ремонт, не препятствуя при этом иным совладельцам нормально использовать их часть недвижимого имущества.

И здесь важно обеспечить справедливое распределение обязанностей владельцев имущества по содержанию надлежащего технического состояния всех сетей, коммуникаций и мест общего пользования, обеспечивающих нормальную работу объекта в целом.

Учитывая указанные обстоятельства, в соответствующем договоре сторонам рекомендуется предусмотреть следующее:

Текущий ремонт

• обязанность владельца имущества заблаговременно уведомить иных владельцев об осуществлении текущих ремонтных робот, объеме и сроках таких работ (при этом желательно зафиксировать в договоре срок предварительного уведомления и порядок его осуществления);
• механизм и размер компенсации владельцем имущества упущенной выгоды владельцам иных площадей в этом же объекте в случае, если в результате проведения ремонтных работ на своих площадях иные владельцы будут ограничены в использовании своего имущества (его части);
• механизм компенсации вреда, причиненного имуществу владельцев иных площадей в результате проведения ремонтных работ;
• порядок осуществления текущего ремонта мест совместного пользования с распределением затрат совладельцев на его проведение.

Капитальный ремонт

• обязанность каждого владельца обособленной площади предварительно согласовать возможность, срок, объем и порядок осуществления капитального ремонта конструкций и систем своего помещения с владельцами иных помещений в одном объекте при условии, что ремонтные работы затрагивают или могут повлиять на конструкции либо системы всего объекта;
• случаи, когда предварительное согласование капитального ремонта не требуется;
• механизм осуществления капитального ремонта конструкций и систем всего объекта, что, соответственно, затрагивает интересы всех совладельцев.

Важно понимать, что каждая из сторон при осуществлении текущего и капитального ремонтов должна руководствоваться требованиями законодательства Украины в сфере архитектуры и градостроительной деятельности, в том числе в части получения разрешительной документации.

Содержание сетей, коммуникаций и доступ к ним

Договоренности владельцев недвижимого имущества в части совместно используемых инженерно-технических сетей и коммуникаций Должны предусматривать:

• размер и механизм компенсации затрат формального владельца совместно используемых инженерно-технических сетей и коммуникаций на их содержание, обслуживание и ремонт;
• возможность, условия и порядок доступа иных владельцев к совместно используемым инженерно-техническим сетям и коммуникациям;
• возможность и периодичность осуществления технического аудита их состояния;
• периодичность и порядок осуществления ремонтных работ, порядок компенсации затрат на их осуществление;
• порядок временного отключения таких сетей и коммуникаций в целях их обследования, ремонта и ликвидации аварийных ситуаций, обязанность предупредить о плановых отключениях всех совладельцев недвижимого имущества;
• штрафные санкции за нарушение условий доступа к совместно используемым инженерно-техническим сетям и коммуникациям.

Размещение рекламы

Необходимость отдельного регулирования данного блока вопросов в договоренностях сторон, а также его глубина зависят от видов деятельности, осуществляемых на объектах совместного использования.

На практике договоренности сторон должны учитывать: правила рекламирования каждым владельцем своей деятельности, использование для этого собственных помещений, их фасадов; возможность и порядок использования в целях рекламы общего фасада и крыши всего объекта, мест общего пользования; обязанности и участие всех владельцев в совместном продвижении и рекламировании всего объекта в целом, компенсации затрат на такое продвижение и рекламу; ответственность сторон и штрафные санкции за нарушение договоренностей и законодательства в сфере рекламной деятельности.

Земельный вопрос

Очень важным, иногда определяющим необходимость урегулирования совместного владения коммерческой недвижимостью является вопрос пользования землей, находящейся под данной недвижимостью.

На практике возможны, например, следующие ситуации: один земельный участок под общим зданием находится в собственности (аренде) одной из сторон; одной из сторон принадлежат земельный участок и часть здания, а другой стороне – только часть здания; земля под зданием вообще не оформлена, однако расходы фактического пользователя несет одна из сторон.

Во всех вышеперечисленных случаях урегулированию подлежат следующие вопросы:

• условия компенсации затрат собственника (пользователя) земельного участка по внесению платы за землю (в виде земельного налога или арендной платы);
• порядок доступа и возможность использования земельного участка совладельцами недвижимого имущества, находящегося на земельном участке;
• соблюдение сторонами требований земельного, природоохранного законодательства Украины и законодательства в сфере охраны земель.

В случае необходимости стороны могут обозначить план-схему раздела и пользования земельным участком с расчетом процента площади использования для каждой из сторон, а также схему расположения данных частей. Размер компенсации обычно устанавливается пропорционально размеру части земельного участка, используемой каждой из сторон.

К вопросам пользования земельным участком под общим имуществом зачастую относится и вопрос пользования парковочными местами и придомовой территорией. Сторонам следует четко определить количество и расположение парковочных мест, что также можно сделать путем составления плана- схемы. Кроме того, подлежит урегулированию вопрос распределения расходов по содержанию данных территорий, к которым может относиться обслуживание парковочного оборудования, обеспечение охраны данных территорий, выплата заработной платы работникам парковки, а также уборка этих территорий.

Пользование общим недвижимым и движимым имуществом

Довольно часто возникают ситуации, при которых ту или иную часть недвижимого или движимого имущества невозможно отнести исключительно к владению одной стороны, так как ими фактически пользуются обе. К таким могут причисляться: общие входы/выходы, холлы, общие коридоры, лестничные проемы, лифты и другие места общего назначения.

В целях комфортного существования и работы совладельцам недвижимого имущества следует урегулировать вопросы их содержания и использования в следующей части:

• порядок доступа и пользования общими объектами вплоть до установления четкого времени и правил их использования работниками, представителями или клиентами сторон: например, стороны могут определить возможность пользоваться общим (главным) входом/выходом только в рабочее время, которое также определяется по согласованию сторон;
• к обязанностям одной из сторон может быть отнесено бережное пользование данными объектами, а другой стороны – обеспечение их исправного функционирования;
• распределение затрат по содержанию общих помещений или оборудования, например затраты по оплате электроэнергии или ремонтных работ; для определения размеров данных компенсаций сторонами может быть высчитан коэффициент площади мест общего пользования по отношению к площадям индивидуального владения и пользования.

При урегулировании вопросов совместного владения коммерческой недвижимостью большое значение имеет вид деятельности, под который используются объекты недвижимого имущества. Разнообразие видов деятельности предполагает индивидуальные особенности каждого из них. Например, к помещениям банковских учреждений предъявляются особые требования по их охране и защите. А это значит, что в договоре в отношении данного имущества должны быть предусмотрены возможности установки и подключения специального оборудования. Или, например, использование недвижимости под торговлю продуктами питания или медицинское учреждение зачастую предполагает бесперебойную работу специализированного оборудования, для которого перебои или отключение электричества могут быть губительными. Соответственно, условия договора должны предусматривать возможность установки дополнительного оборудования для поддержания бесперебойного питания или даже компенсацию убытков другой стороной в случае наличия ее вины в нанесении ущерба.

Каждая сторона совместного владения коммерческой недвижимостью должна отвечать за обеспечение соответствия своей части объекта, его придомовой территории требованиям законодательства Украины в сфере гражданской защиты, пожарной безопасности, законодательства по вопросам охраны труда, экологической безопасности, обращения с отходами, обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также требованиям другого законодательства Украины, которые могут касаться нормальной работы объекта коммерческой недвижимости и использования его по целевому назначению.

Вывод

Несмотря на сложность и многовекторность вопросов, возникающих при совместном владении коммерческой недвижимостью, последнее может быть продуктивным, комфортным и бесконфликтным при правильном и четком урегулировании данных вопросов в договоре между совладельцами.