Цінна спадщина чи дорога проблема: як нові правила щодо історичної забудови вплинуть на інвестиції у старі будівлі?

Які зміни очікують (потенційних) власників історичних будівель із прийняттям законопроєкту № 11481?Які зміни очікують (потенційних) власників історичних будівель із прийняттям законопроєкту № 11481?

У парламенті готують нові правила «поводження» з історичними будівлями. Законопроєкт № 11481 «Про внесення змін до деяких законів України щодо збереження цінної історичної забудови в населених пунктах» був прийнятий Верховною Радою за основу 26 березня та очікує на повторний розгляд.

Документ претендує на те, щоб упорядкувати одну з найбільш проблемних сфер міського розвитку – охорону традиційного середовища та історичної забудови. Він розширює повноваження органів місцевого самоврядування, вводить нові визначення, встановлює спеціальні процедури погодження і пропонує деталізований підхід до використання таких споруд. Проте, що важливо: не лише будинків, які є пам’ятками історії, а й історичних будівель, які не становлять індивідуальної культурної цінності.

У задумі це мало б вирішити численні конфлікти між забудовниками, містом та громадськістю. Проте на практиці виникає низка питань, які можуть мінімізувати ефект від реформи ще до її запуску. Про те, які наслідки можуть мати нові правила та чи не зроблять вони об’єкти історичної забудови менш привабливими для інвесторів, Mind розповів Тарас Бондаренко, старший юрист Sayenko Kharenko.

Поняття «цінної історичної забудови» розширять: вплив на девелопмент

Почнемо з ключового: законопроєкт змінює поняття «цінної історичної забудови», включаючи до нього дуже широкий спектр об’єктів, які можуть впливати на збереження історичного середовища.

До цінної історичної забудови яка буде підпадати під особливу охорону, згідно з документом, можуть бути віднесені не лише будівлі які справді мають історичну цінність, а і будь-які будівлі які зокрема можуть формувати історичне видове розкриття, історичну панораму та формують традиційний характер середовища. Таким чином передбачити наперед, які саме будівлі будуть віднесені в цю категорію, буде доволі складно.

Систематизація – це важливий крок, адже сьогодні саме нечіткість понять дозволяє маніпулювати статусом будівель –  як з боку недоброчесних девелоперів, так і з боку тих, хто називає цінним буквально будь-який старий фасад. Щоб врегулювати це питання проєктом пропонується створення чітких переліків цінної історичної забудови, які мають затверджуватися місцевими радами та погоджуватися з органами охорони культурної спадщини.

Також пропонується впровадження порядку використання цінної історичної забудови, який визначатиме можливості надбудови, зміну функціонального призначення, оздоблення фасадів тощо. Такий порядок буде затверджуватись органами місцевого самоврядування.

Підводні камені додаткового регулювання: чи захистить воно спадщину?

На перший погляд описані нововведення виглядають досить позитивно: чіткі правила гри та розуміння статусу кожної будівлі – завжди краще, ніж сіра зона, яка провокує скандали щодо пошкодження справді цінних будівель.

З іншого боку, існує непоодинока практика, коли будь-яка стара будівля раптово визнається нововиявленою пам’яткою – іноді буквально в процесі реконструкції, як це було до прикладу з будівлею «Квіти України». Такі будівлі можуть роками перебувати в підвішеному статусі без остаточного рішення щодо їхньої цінності. Тож створення впорядкованого переліку всіх будівель, які можуть мати історичне значення, позбавить ринок цієї невизначеності.

Проте є ризик, що за новим законом виникне схожа ситуація – будь-яку стару будівлю внесуть до переліку й заблокують розвиток. Адже до охорони культури часто підходять формально. А старість – це ще не історичність.

Таким чином, органи місцевого самоврядування отримують дуже широкий спектр нових повноважень накладати додаткові обмеження на власників нерухомості, а також запроваджувати нові «межі дозволеного». Є обґрунтовані сумніви, що такі нові обмеження будуть сприяти веденню бізнесу в історичних будівлях, а навпаки можуть створити більше мотивації шукати обхідні шляхи.

Які ризики для ринку та доброчесного бізнесу?

Україна загалом та Київ зокрема й без того мають великі труднощі зі збереженням власне пам’яток – тих будівель, які вже давно мають офіційний статус. І ці труднощі часто пов’язані не з браком законів, а з їхньою відірваністю від реальності.

Пам’ятки складно використовувати й адаптувати під сучасні потреби, а отже, вони не цікаві доброчесному бізнесу. Це означає, що на ринку з’являються два типи гравців: ті, хто не планує розвивати такі будівлі взагалі, і ті, хто готовий діяти в тіні – руйнуючи або перебудовуючи пам’ятки в обхід процедур.

Результат в обох випадках однаковий – спадщина гине. У першому варіанті будівлі просто занепадають: саме звідси – типова київська картина занедбаного історичного фасаду за «банером». У другому – пам’ятки зносять під покровом ночі, а потім починаються публічні скандали, які нічого вже не повертають.

Додаткове регулювання, запропоноване законопроєктом, може лише посилити цю проблему. Якщо процедура погодження стає ще складнішою, а вимоги – ще жорсткішими, порядний бізнес швидше злякається і просто уникатиме таких об’єктів.

Запроваджуючи нові правила, необхідно насамперед думати про створення нових можливостей вкладати кошти в такі об’єкти, водночас знайшовши компроміс між розвитком міста та збереженням історії. Потрапляння до переліку цінної історичної забудови на практиці скоріше знизить ринкову вартість будівлі і створить проблеми для її експлуатації, ніж додасть якихось переваг.

Це породжує і прямий корупційний ризик: бізнес буде зацікавлений будь-якою ціною уникнути того, щоб його власність несподівано набула охоронного статусу. А де є така зацікавленість – там з’являються відповідні «рішення».

Які економічні моделі та рішення підійдуть Україні?

Підсумовуючи, законопроєкт закладає правильний фундамент та має на меті запровадити більш зрозумілі правила гри. Але без створення умов, за яких історична забудова буде не лише захищеною, а й життєздатною – економічно, функціонально, інфраструктурно – проєкт № 11481 ризикує повторити долю законів, які скоріше призводять до руйнації та занепаду культурної спадщини, ніж до її збереження.

Україні потрібен не просто контроль – Україні потрібна модель співпраці бізнесу та міста, яка робить збереження історичного середовища раціональним, а не «героїчним» рішенням. І законопроєкт може стати першим кроком у цьому напрямку, якщо його доопрацювати.

Світ вже давно напрацював робочі економічні моделі, які ми можемо запозичити. Зокрема в європейських країнах де держави встановлюють жорсткі обмеження щодо культурної спадщини бізнесу пропонують компенсувати витрати на реставрацію і підтримку пам’яток за рахунок вирахування таких витрат з податків.

При цьому держави при встановленні заборон завжди чітко та наскільки це можливо широко прописують дозволені зміни для адаптації цих будівель під вимогу сучасного міського середовища. Отже  бізнес може мати чітке розуміння, які зміни допустимо робити та як цю будівлю можна використати в сьогоденні. Це додає прозорості та дозволяє підприємцям та інвесторам приймати виважені рішення.

Додамо, що у контексті відсутності коштів на фінансування витрат на реставрацію в умовах війни на зараз владі варто шукати проміжний варіант співпраці з бізнесом, який тим не менше допоможе збільшити інвестиційну привабливість історичних будівель та мінімізувати надмірні витрати підприємців на їх адаптацію.