Нові правила «звільнення від орендної плати»

13 квітня 2020 року був прийнятий Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» (Закон). Закон набрав чинності 18 квітня 2020 року. Окрім власне змін до бюджетних норм, Законом були змінені й норми Цивільного кодексу України щодо найму майна.

Закон виклав у новій редакції нещодавно затверджені правила «звільнення від орендної плати». Згідно з Законом, на час дії  відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), зроблено уточнення щодо поняття обставин, за які орендар не відповідає, і які відповідно до норм Цивільного кодексу України можуть бути підставами для зменшення (звільнення від) орендної плати.

До таких обставин зараз віднесено також заходи уряду, що спрямовані на:

• заборону певних видів господарської діяльності з використанням орендованого майна; або
• заборону доступу до такого майна третіх осіб.

Внесені Законом зміни можна оцінити таким чином:

• орендарі, чия господарська діяльність заборонена на час карантину, звільняються від тягаря доказування причинно-наслідкового зв’язку між встановленими обмеженнями та неможливістю використання майна;
• питання таких експлуатаційних витрат як технічне обслуговування, охорона, прибирання тощо залишається законодавчо неврегульованим та має вирішуватися за взаємною згодою сторін з урахуванням відповідних положень договору оренди;
• недостатньо врегульованим також залишається питання зменшення орендної плати за майно, яке використовується частково, зокрема, внаслідок переведення працівників на дистанційну роботу, що стосується більшості офісних приміщень;
• закон не має зворотної дії в часі. Водночас в договірному порядку сторони можуть розповсюдити його дію на період від початку карантину.

Загалом, закон створює передумови для вирішення проблемних питань у сфері оренди нерухомого майна на час карантину. Проте, в кожному окремому випадку сторонам потрібно уважно підійти до аналізу договору, підготовки правильної аргументації, оформлення необхідних документів та іншої важливої інформації на підтвердження своєї позиції.