Першочергові реформи в містобудуванні. Що змінилось?

Співавтор: Тарас Бондаренко, старший юрист, Sayenko Kharenko.

Новий вид містобудівної документації, пільгове право на отримання в оренду земельної ділянки та інші зміни.

Для полегшення роботи будівельної галузі, а також для регулювання процедур забезпечення житлом осіб, будинки яких постраждали внаслідок бойових дій, в Україні ухвалено закон 7282. Він стосується першочергових заходів реформування сфери містобудування.

Окрім питань «воєнного часу», закон також врегульовує низку питань, які були проблемними ще до початку активних бойових дій, а також зачіпає низку земельних питань, пов’язаних з будівництвом.

Пільгове право на отримання в оренду земельної ділянки

У разі переміщення (евакуації) виробничих потужностей підприємств із зони бойових дій (так звана релокація), обласні державні (військові) адміністрації можуть ухвалити рішення про право особи на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності, необхідної для розміщення виробничих потужностей підприємств. Можливо, подібний механізм був би доречним і для приміщень державної та комунальної власності.

Спрощення зміни цільового призначення земель і отримання Містобудівних умов та обмежень

Під час дії воєнного стану допускається встановлення та зміна цільового призначення земельної ділянки державної та комунальної власності без дотримання вимог містобудівної документації. Цей виняток стосується, зокрема, будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб та розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій.

У такому випадку встановлення чи зміна цільового призначення земельної ділянки відбувається на основі висновку, який видає відповідний орган містобудування та архітектури. Зазначений висновок одночасно є особливим видом містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, у разі наявності такого висновку отримання МБУіО не вимагається.

Зі змісту законопроєкту поки не можна зробити однозначного висновку, що саме буде вважатися будівлями для тимчасового проживання, можливо, в подальшому буде затверджено певний спеціальний тип таких будівель з присвоєнням їм відповідного коду за ДК-2000.

Новий вид містобудівної документації 

Пропонується запровадження Програми комплексного відновлення області, території територіальної громади (її частини), яка визначатиме основні просторові та соціально-економічні пріоритети і комплекс заходів для забезпечення відновлення постраждалих територій.

Вказана програма хоч і буде елементом планування структури території, але не буде містобудівною документацією в розумінні Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не може бути підставою для видачі замовникам будівництва містобудівних умов та обмежень.

Оскільки вказана програма буде основою для подальшого розроблення містобудівної документації, передбачити там власні плани на відбудову або нове будівництво буде зовсім не зайвим.

Зміни в процедурі розроблення містобудівної документації

До початку повномасштабного російського вторгнення пройшла реформа системи містобудівної документації, та було надано пільговий термін на затвердження її за «старими правилами». Законопроєктом передбачається надання ще одного пільгового періоду, до 1 січня 2025 року на внесення змін до чинної містобудівної документації без урахування нових вимог. Така зміна може бути шансом для Києва затвердити новий Генеральний план міста.

Також врегульовано питання щодо містобудівної документації, розроблення якої розпочалося за розпорядженням відповідної районної державної адміністрації, у разі ухвалення законопроєкту затверджувати таку документацію буде відповідна сільська, селищна, міська рада.

Не врегульованим лишилося питання затвердження проєкту містобудівної документації, в разі якщо вона розроблена щодо території декількох об’єднаних територіальних громад.

Розміщення тимчасових споруд для тимчасового проживання людей

Для швидкого забезпечення потреб у місці проживання осіб, житло яких постраждало від бойових дій, пропонується запровадити особливу процедуру розміщення тимчасового житла. Розміщення таких споруд здійснюється на підставі затвердженої схеми розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення на землях майже будь-яких категорій, без отримання дозвільних документів на будівництво.

Звертаємо увагу, що згадані тимчасові споруди не є тимчасовими спорудами для провадження підприємницької діяльності (так звані МАФи). Останні продовжують розміщуватися на основі паспортів прив’язки тимчасової споруди.

Також не треба плутати вказані тимчасові споруди з будівлями для тимчасового проживання внутрішньо-переміщених осіб, які будуть об’єктами нерухомого майна.

Закон відкриває певне вікно можливостей, особливо для промислового та житлового будівництва, тож його статус варто відслідковувати. У сукупності з іншими нормативними актами по дерегуляції будівництва такі кроки можуть дати поштовх будівельному ринку для відновлення зруйнованої агресором інфраструктури.