Із введенням в дію 1 лютого 2020 р. Закону України від 3 жовтня 2019 р. №157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (Закон), який замінив попередній закон із аналогічною назвою, було впроваджено нові правила передачі державного та комунального майна в оренду.
Однак Закон, який мав би стати основою для нової системи оренди державного та комунального майна, з самого початку не надав орендодавцям, балансоутримувачам майна, органам влади та іншим учасникам орендних відносин більшої ясності стосовно практичної реалізації нових правил. Навпаки, з введенням в дію Закону механізм укладення нових договорів оренди був фактично заблокований, адже не було прийнято низку нормативно-правових актів, передбачених Законом, включаючи Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.
Законом, однак, відразу було передбачено вирішення проблемного питання продовження старих договорів оренди. Зокрема, відповідно до п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності Законом, продовжуються в порядку, передбаченому старим Законом «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 р. №2269-XII (Закон), до дати, яка наступить раніше:
Таким чином, за Законом договори, укладені до набрання чинності Законом, можна було продовжувати за старими правилами, які були зрозумілими та звичними для більшості гравців ринку. На практиці, однак, після введення в дію Закону можливість продовжити договори оренди на новий строк відповідно до п. 2 ст. 17 старого Закону була надана не кожному орендарю.
Подібна ситуація, наприклад, склалася стосовно майна, яке перебуває на балансі державних підприємств морської, авіаційної та інших галузей інфраструктури. Зокрема, відповідно до протоколів Комісії з розгляду питань стосовно розпорядження майном Міністерства інфраструктури України (Комісія), які є в публічному доступі на сайті Міністерства, починаючи з лютого 2020 р., коли був уведений в дію Закон (перший протокол датується 26 лютого 2020 р.), договори оренди державного та комунального майна, відповідно до яких орендарями були приватні підприємства, не продовжувалися більш ніж на 1–2 роки, незважаючи на те, що раніше орендарі часто продовжували договори на значно більший строк.
Єдиним виключенням, згідно публічно доступної інформації, стало приватне підприємство-орендар майна на балансі ДП «АМПУ» та ДП «Одеський порт», яким відповідні договори оренди державного нерухомого майна було продовжено до 31 грудня 2056 р. Продовження цих договорів, однак, було погоджено Комісією за умови укладення концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з метою реалізації інвестиційного проєкту на умовах концесії з використанням відповідного об’єкта оренди.
Хоча питання укладення концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна і врегульовано в Законі України «Про концесію» №155-IX від 3 жовтня 2019 р. (Закон про концесію) (ст. 21), механізм продовження договору оренди за умови передачі відповідного об’єкта в концесію в майбутньому цим законом або ж іншими нормативно-правовими актами зараз не передбачений. Крім того, 4 листопада 2019 р. Фондом державного майна України було прийнято наказ «Про деякі питання продовження договорів оренди на новий строк», який поширюється на регіональні відділення Фонду, відповідно до якого Фонд ухвалив рішення скоротити до року строки, на які під час перехідного періоду (строк якого постійно змінювався Фондом) можуть продовжуватися чинні договори оренди поза аукціонами.
У червні 2020 р. була прийнята постанова Кабінету міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» №483 від 3 червня 2020 р. (Постанова), яка набрала чинності 17 червня 2020 р. Цією постановою затверджувався Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (Порядок).
Додатком 4 до Порядку йде Перелік підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню, який згадувався в Прикінцевих та перехідних положеннях Закону як передумова скасування можливості укладення договорів оренди за старим Законом. Таким чином, з набранням чинності Постановою продовжувати договори оренди за старим Законом стало неможливо.
Законом (ст. 18), Постановою та Порядком (п. 134–152), на відміну від старого Закону, передбачена досить деталізована процедура продовження існуючих договорів оренди та чітка конфігурація застосування переважного права. Зокрема, орендарям слід звернути увагу на такі моменти:
Наостанок слід зазначити, що на виконання Закону, Постанови та Порядку нещодавно урядом були затверджені нові форми примірних договорів оренди. Очікується, що їх опублікування буде точкою відліку для повноцінного запуску механізму оренди державного та комунального майна.
Крім того, 24 липня 2020 р. набув чинності інший важливий документ для функціонування механізму оренди державного та комунального майна — наказ Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України №1032 від 2 червня 2020 р. «Про затвердження Типового договору про проведення електронних аукціонів з передачі майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика».
Також 29 липня 2020 р. набула чинності постанова Кабінету міністрів України №647 від 15 липня 2020 р. «Про затвердження Порядку подання, розгляду скарг та пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна», якою впроваджується інше нововведення для ринку оренди — комісія з розгляду скарг та підготовки пропозицій (стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна).
Зараз поточні орендарі опинилися в ситуації, коли старий порядок вже не працює, а новий хоч і був прийнятий, функціонує не в повній мірі. Через це орендодавці державного та комунального майна зараз не приймають рішення щодо довгострокового продовження старих договорів оренди. Для мінімізації можливих ризиків у подальшому вже сьогодні чинні орендарі, які бажають продовжити існуючі договори оренди, можуть здійснити наступні дії:
Оцінку ефективності запроваджених змін у будь-якому випадку можна буде здійснити лише через деякий час. Зважаючи на кількість нововведень та відсутність досвіду практичного застосування нового механізму оренди, для чинних та нових орендодавців важливо якісно вивчити всі деталі укладення нових та продовження старих договорів оренди, які передбачені законодавством, та бути готовими оперативно реагувати на відповідні зміни.