Продовження договорів оренди державного та комунального майна

Із введенням в дію 1 лютого 2020 р. Закону України від 3 жовтня 2019 р. №157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (Закон), який замінив попередній закон із аналогічною назвою, було впроваджено нові правила передачі державного та комунального майна в оренду.

Однак Закон, який мав би стати основою для нової системи оренди державного та комунального майна, з самого початку не надав орендодавцям, балансоутримувачам майна, органам влади та іншим учасникам орендних відносин більшої ясності стосовно практичної реалізації нових правил. Навпаки, з введенням в дію Закону механізм укладення нових договорів оренди був фактично заблокований, адже не було прийнято низку нормативно-правових актів, передбачених Законом, включаючи Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.

Законом, однак, відразу було передбачено вирішення проблемного питання продовження старих договорів оренди. Зокрема, відповідно до п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності Законом, продовжуються в порядку, передбаченому старим Законом «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 р. №2269-XII (Закон), до дати, яка наступить раніше:

• набрання чинності рішенням Кабінету міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо встановлення переліку підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню; або
• 1 липня 2020 року.

Таким чином, за Законом договори, укладені до набрання чинності Законом, можна було продовжувати за старими правилами, які були зрозумілими та звичними для більшості гравців ринку. На практиці, однак, після введення в дію Закону можливість продовжити договори оренди на новий строк відповідно до п. 2 ст. 17 старого Закону була надана не кожному орендарю.

Подібна ситуація, наприклад, склалася стосовно майна, яке перебуває на балансі державних підприємств морської, авіаційної та інших галузей інфраструктури. Зокрема, відповідно до протоколів Комісії з розгляду питань стосовно розпорядження майном Міністерства інфраструктури України (Комісія), які є в публічному доступі на сайті Міністерства, починаючи з лютого 2020 р., коли був уведений в дію Закон (перший протокол датується 26 лютого 2020 р.), договори оренди державного та комунального майна, відповідно до яких орендарями були приватні підприємства, не продовжувалися більш ніж на 1–2 роки, незважаючи на те, що раніше орендарі часто продовжували договори на значно більший строк.

Єдиним виключенням, згідно публічно доступної інформації, стало приватне підприємство-орендар майна на балансі ДП «АМПУ» та ДП «Одеський порт», яким відповідні договори оренди державного нерухомого майна було продовжено до 31 грудня 2056 р. Продовження цих договорів, однак, було погоджено Комісією за умови укладення концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з метою реалізації інвестиційного проєкту на умовах концесії з використанням відповідного об’єкта оренди.

Хоча питання укладення концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна і врегульовано в Законі України «Про концесію» №155-IX від 3 жовтня 2019 р. (Закон про концесію) (ст. 21), механізм продовження договору оренди за умови передачі відповідного об’єкта в концесію в майбутньому цим законом або ж іншими нормативно-правовими актами зараз не передбачений. Крім того, 4 листопада 2019 р. Фондом державного майна України було прийнято наказ «Про деякі питання продовження договорів оренди на новий строк», який поширюється на регіональні відділення Фонду, відповідно до якого Фонд ухвалив рішення скоротити до року строки, на які під час перехідного періоду (строк якого постійно змінювався Фондом) можуть продовжуватися чинні договори оренди поза аукціонами.

У червні 2020 р. була прийнята постанова Кабінету міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» №483 від 3 червня 2020 р. (Постанова), яка набрала чинності 17 червня 2020 р. Цією постановою затверджувався Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (Порядок).

Додатком 4 до Порядку йде Перелік підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню, який згадувався в Прикінцевих та перехідних положеннях Закону як передумова скасування можливості укладення договорів оренди за старим Законом. Таким чином, з набранням чинності Постановою продовжувати договори оренди за старим Законом стало неможливо.

Законом (ст. 18), Постановою та Порядком (п. 134–152), на відміну від старого Закону, передбачена досить деталізована процедура продовження існуючих договорів оренди та чітка конфігурація застосування переважного права. Зокрема, орендарям слід звернути увагу на такі моменти:

• за загальним правилом, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, окрім деяких випадків (перший — продовження договорів, строк яких становить до 5 років, договори, укладені з органами державної влади та місцевого самоврядування, державними підприємствами без проведення аукціону, тощо) (ст. 18 Закону). Новий механізм передбачає передачу майна виключно через електронну торгову систему, яка планується до впровадження 1 жовтня 2020 р. та адміністратором якої буде державне підприємство «Прозорро.Продажі» (п. 2 Постанови);
• до повноцінного впровадження електронної торгової системи, яке за Законом планується 1 жовтня 2020 р., інформація про оренду, подання заяв та інші дії буде передаватися шляхом опублікування на веб-сайтах, у друкованих засобах інформації та шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або велектронній формі (у т.ч. в електронній торговій системі у разі наявності такої технічної можливості) (п. 3 (6) Постанови);
• орендодавець не має права відмовити в продовженні договору оренди, строк дії якого закінчився в період з 1 грудня 2019 по 1 липня 2020 р., на підставі того, що орендар пропустив строк подачі звіту про оцінку об’єкта оренди (але звернувся з заявою про продовження договору до закінчення його строку) (п. 3 (5) Постанови);
• відповідно до Порядку (п. 149), чинний орендар має переважне право на продовження договору оренди у ході аукціону на продовження договору оренди за умови, що він: 1) бере участь у такому аукціоні, 2) зробив закриту цінову пропозицію, яка є не меншою, ніж розмір стартової орендної плати, та 3) надав згоду сплачувати орендну плату, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот відповідно до п. 75 Порядку. Після виконання цих умов чинний орендар набуває статус переможця аукціону на продовження договору оренди. Таким чином, хоча втрата переважного права чинним орендарем за новим законодавством знаходиться під більшим ризиком, конфігурація застосування такого переважного права все ж є менш розмитою порівняно зі старим Законом, який детально не регулював це питання;
• стосовно невід’ємних поліпшень нерухомого майна, здійснених чинним орендарем, законодавством передбачені, серед іншого, такі основні правила: 1) якщо орендар здійснив за рахунок власних коштів невід’ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, отримав висновок будівельної експертизи та брав участь в аукціоні, загалом такий орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень після укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем за результатами проведення аукціону (п. 163 Порядку); 2) вилучати невід’ємні поліпшення заборонено, в т.ч. у разі непродовження договору оренди (п. 159 Порядку); 3) переможець аукціону (якщо ним не є чинний орендар) завжди має компенсувати вартість невід’ємних поліпшень, здійснених чинним орендарем відповідно до законодавства, до підписання договору (п. 150 Порядку), при цьому компенсація здійснюється через орендодавця, який після укладення договору перераховує її чинному орендарю; 4) інформація про вартість невід’ємних поліпшень публікується в оголошенні; 5) якщо аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об’єкт не було передано в оренду, чинний орендар втрачає переважне право та право на компенсацію вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень (п. 152 Порядку);
• додатково Постановою (п. 3(4)) передбачена інша модель компенсації здійснених невід’ємних поліпшень, відповідно до якої, якщо орендар 1) уклав договір оренди до введення в дію Закону, 2) здійснив невід’ємні поліпшення орендованого майна за старим Законом та договором, та 3) продовжив дію договору з чинним орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, він має право на зарахування цих невід’ємних поліпшень у рахунок нової орендної плати рівними частинами протягом строку дії продовженого договору, але не довше, ніж протягом 5 років. При цьому, однак, орендна плата не може бути менша за стару ставку (а саме оплату за місяць до проведення аукціону);
• при припинені договору оренди у разі укладення концесійного договору невід’ємні поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за погодженням з орендодавцем, компенсації не підлягають (ст. 21(9) Закону про концесію). Інші питання, які стосуються ст. 21 Закону про концесію, у т.ч. щодо механізму продовження договору оренди за умови передачі відповідного об’єкта в концесію у майбутньому, як зазначалося вище, Законом, Постановою, Порядком або іншими нормативно-правовими актами сьогодні не врегульовані;
• додаткова угода, яка укладається внаслідок продовження договору оренди з чинним орендарем, має відповідати примірному договору оренди, текст якого на дату написання цієї статті ще не був опублікований (ст. 151 Порядку).

Наостанок слід зазначити, що на виконання Закону, Постанови та Порядку нещодавно урядом були затверджені нові форми примірних договорів оренди. Очікується, що їх опублікування буде точкою відліку для повноцінного запуску механізму оренди державного та комунального майна.

Крім того, 24 липня 2020 р. набув чинності інший важливий документ для функціонування механізму оренди державного та комунального майна — наказ Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України №1032 від 2 червня 2020 р. «Про затвердження Типового договору про проведення електронних аукціонів з передачі майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика».

Також 29 липня 2020 р. набула чинності постанова Кабінету міністрів України №647 від 15 липня 2020 р. «Про затвердження Порядку подання, розгляду скарг та пропозицій стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна», якою впроваджується інше нововведення для ринку оренди — комісія з розгляду скарг та підготовки пропозицій (стосовно організації та проведення аукціонів щодо передачі в оренду державного та комунального майна).

Зараз поточні орендарі опинилися в ситуації, коли старий порядок вже не працює, а новий хоч і був прийнятий, функціонує не в повній мірі. Через це орендодавці державного та комунального майна зараз не приймають рішення щодо довгострокового продовження старих договорів оренди. Для мінімізації можливих ризиків у подальшому вже сьогодні чинні орендарі, які бажають продовжити існуючі договори оренди, можуть здійснити наступні дії:

• оцінити, які невід’ємні поліпшення орендованого майна було здійснено протягом дії договору оренди, та їхню ринкову вартість для можливості у подальшому мати право на її зарахування в рахунок орендної плати або компенсацію;
• розглянути можливість інвестувати у невід’ємні поліпшення орендованого майна (за згодою орендодавця) для отримання переваг у процесі продовження існуючих договорів оренди на аукціоні, враховуючи, що інформація про вартість здійснених чинним орендарем невід’ємних поліпшень, які має компенсувати інший орендар, має публікуватися в оголошенні про проведення аукціону, а розмір гарантійного внеску збільшується на 10 % вартості таких невід’ємних поліпшень для всіх потенційних орендарів, крім чинного;
• погасити заборгованість з орендної плати для уникнення ризику відмови орендодавця в продовженні договору оренди;
• якщо строк дії відповідного договору оренди спливає у найближчі півроку, зібрати документи, необхідні для подачі заяви орендодавцю про продовження договору не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення його строку, у тот.ч. звіт про оцінку майна, а якщо орендар бажає отримати компенсацію за здійснені невід’ємні поліпшення — також рецензію на оцінку майна та висновок будівельної експертизи;
• у разі, коли оголошується конкурс на продовження відповідного договору, бути готовим брати участь у такому аукціоні для уникнення ризику розірвання договору, втрати свого переважного права та права на компенсацію вартості здійснених невід’ємних поліпшень.

Оцінку ефективності запроваджених змін у будь-якому випадку можна буде здійснити лише через деякий час. Зважаючи на кількість нововведень та відсутність досвіду практичного застосування нового механізму оренди, для чинних та нових орендодавців важливо якісно вивчити всі деталі укладення нових та продовження старих договорів оренди, які передбачені законодавством, та бути готовими оперативно реагувати на відповідні зміни.