Вокзали нового покоління: як концесія може перетворити транспортні хаби на центри ритейлу

Під час повномасштабної війни залізниця стала для українців значно більшим, ніж просто транспортом. Попри повітряні тривоги, ракетні обстріли та інші надзвичайні обставини, поїзди продовжують безпечно й майже за графіком доставляти пасажирів до місця призначення. Саме тому українська залізниця стала одним із символів стійкості країни.

Водночас у багатьох європейських країнах вокзали давно виконують не лише транспортну функцію. Вони інтегровані з торговими, офісними та сервісними просторами й виступають повноцінними міськими хабами для роботи, зустрічей, покупок і відпочинку.

Українські вокзали, зокрема Центральний вокзал у Києві, також поступово рухаються в цьому напрямку. Однак для створення сучасної екосистеми, що поєднує залізничну інфраструктуру та численні комерційні та ритейл-об’єкти, потрібні не лише інвестиції, а й нові механізми реалізації проєктів. Одним із таких інструментів може стати публічно-приватне партнерство.

Ця перспектива вже набуває реальних обрисів. Нещодавно Україна модернізувала законодавство про публічно-приватне партнерство, створивши сучасну правову основу для інфраструктурних проєктів. Паралельно на Конференції з відновлення України в Гданську були представлені плани концесії трьох великих вокзалів – у Києві, Львові та Одесі.

Наскільки реалістичні ці плани, які юридичні механізми дозволяють їх реалізувати та коли приватні інвестори зможуть долучитися до них? Саме на ці питання ми спробуємо відповісти далі.

Коротко: що таке ППП

Публічно-приватне партнерство (ППП) є формою довгострокового співробітництва між публічним та приватним партнерами, що здійснюється на підставі договору та передбачає залучення приватного фінансування для створення, будівництва, технічного обслуговування, з передачею або без передачі приватному партнеру права на управління або експлуатацію відповідних об’єктів інфраструктури.

Новий закон прямо передбачає можливість реалізації ППП у сфері транспортної, в тому числі залізничної, інфраструктури.

Для вокзалів це означає, що держава може залучати приватний капітал для реконструкції та розвитку транспортних хабів, зберігаючи право власності на стратегічні активи, а бізнес отримує можливість інвестувати в нові комерційні простори та отримувати дохід від їх подальшої експлуатації.

Основні особливості: тривала підготовка, конкурс та відсутність права власності

Попри значний потенціал таких проєктів, учасникам ринку слід розуміти, що ППП є складним багаторічним процесом.

Перед запуском проєкту публічний партнер має:

підготувати концептуальну записку, за результатом аналізу якої ухвалюється рішення про доцільність розробки техніко-економічного обґрунтування;
розробити техніко-економічне обґрунтування, на підставі якого здійснюється аналіз ефективності здійснення ППП;
пройти передбачені законом процедури погодження;
отримати рішення про доцільність реалізації ППП.
Лише після цього відбувається конкурс із відбору приватного партнера: відкриті торги, торги з обмеженою участю або конкурентний діалог.

Ще одна важлива особливість полягає в тому, що приватний інвестор, хоч і не стає власником самого вокзалу чи іншого державного інфраструктурного об’єкта, може набувати за договором ППП право володіння, право користування та обмежене право розпорядження щодо об’єкта ППП. За дотриманням певних умов договір ППП може передбачати виокремлення у складі об’єкта ППП допоміжного майна, яке може бути об’єктом приватної власності приватного партнера за договором ППП, реєстрація права власності на яке не потребує попередньої реєстрації права власності держави.

Основні характеристики договору ППП

У рамках ППП можуть укладатися концесійний договір або договір ППП.

Саме договір визначає обсяг інвестицій приватного партнера, порядок реконструкції чи будівництва, розподіл ризиків між сторонами, строки реалізації проєкту, умови управління та експлуатації об’єкта, а також механізми отримання доходів.

Особливий інтерес для ринку торговельної нерухомості становить запроваджене законом поняття допоміжного майна. Таким майном можуть бути об’єкти, що не використовуються безпосередньо для надання суспільно значущих послуг, але можуть використовуватися для надання додаткових платних послуг або іншої господарської діяльності. Водночас договір ППП має чітко встановлювати характеристики такого допоміжного майна та умови його використання для цілей реалізації проєкту.

Для вокзальних проєктів це може стати юридичною основою для розвитку торговельних площ, офісів, готелів та інших комерційних об’єктів у складі транспортного хабу.

Крім того, договором ППП може бути передбачене право приватного партнера передавати частину об’єкта ППП в оренду. У такому разі договір має визначати перелік майна, що може передаватися в оренду, умови передачі та порядок списання такого майна. Це відкриває можливість для подальшого залучення ритейлерів, операторів громадського харчування та інших комерційних користувачів.

Хто є сторонами ППП та яку роль відіграють інвестори і ритейлери

У класичній структурі ППП основними сторонами виступають публічний партнер та приватний партнер.

У випадку вокзалів публічним партнером може бути держава, відповідний державний орган або юридична особа публічного сектору, до сфери управління якого належить відповідний об’єкт інфраструктури.

Приватним партнером стає компанія, яка буде визначена за результатами конкурсу та візьме на себе фінансування, будівництво, реконструкцію, управління або експлуатацію об’єкта ППП.

Саме на цій ролі варто зосередити увагу девелоперам, інвестиційним фондам та іншим інституційним інвесторам. Враховуючи масштаб проєктів, представлених для Києва, Львова та Одеси, найбільш імовірно, що приватними партнерами виступатимуть саме великі девелоперські або інвестиційні групи, здатні залучити фінансування, організувати реконструкцію чи будівництво нових об’єктів, забезпечити їх подальшу комерціалізацію та управління протягом багатьох років.

Водночас більшості ритейлових мереж не варто очікувати, що вони виступатимуть приватними партнерами безпосередньо. Реалістичнішим сценарієм є їхня участь як:

• майбутніх орендарів торговельних площ;
• операторів food court та закладів харчування;
• сервісних операторів;
• якірних орендарів комерційних зон;
• партнерів девелопера під час формування концепції об’єкта.

Саме тому ритейлерам важливо розглядати такі проєкти не лише як майбутні локації для відкриття магазинів, а як можливість долучитися до формування концепції майбутнього хабу ще на ранніх етапах.

Строк реалізації ППП-проєкту: від ідеї до відкриття

Одна з найбільш поширених помилок полягає в очікуванні швидкого запуску таких проєктів.

На практиці процес зазвичай включає кілька стадій.

1. Підготовка проєкту. Формування концептуальної записки, її аналіз, підготовка техніко-економічного обґрунтування та прийняття рішення про здійснення ППП.
2. Конкурс та визначення приватного партнера. Підготовка конкурсної документації, проведення кваліфікаційного відбору та самого конкурсу.
3. Укладення договору та фінансування. Укладання договору ППП, який визначає права та обов’язки сторін, інвестиційні зобов’язання, розподіл ризиків і модель отримання доходів. Одночасно забезпечується фінансування проєкту відповідно до визначеної фінансової моделі, зокрема за рахунок власних коштів, кредитного фінансування чи інших джерел.
4. Проєктування та будівництво. Розробка документації, отримання необхідних дозволів, реконструкція існуючих площ або нове будівництво.
5. Комерціалізація та запуск. Залучення орендарів, укладення договорів та введення нових площ в експлуатацію.

Строк ППП визначається окремо для кожного проєкту та повинен враховувати час, необхідний для будівництва, експлуатації та повернення інвестицій приватного партнера. Тому для великих вокзальних об’єктів мова зазвичай йде про довгострокові проєкти.

На якій стадії варто проявляти інтерес і куди звертатися

Для учасників ринку комерційної нерухомості найціннішою є не стадія відкриття майбутнього об’єкта, а період планування та підготовки проєкту його створення.

Саме на таких ранніх етапах визначаються параметри проєкту, його комерційна концепція, обсяги торговельних площ та можливі формати співпраці.

Закон дозволяє публічним партнерам формувати та оприлюднювати переліки проєктів ППП, а також зобов’язує їх публікувати інформацію про проєкти, щодо яких готується концептуальна записка.

Тому девелоперам, інвесторам, операторам комерційної нерухомості та ритейлерам варто відстежувати інформацію Укрзалізниці, профільних міністерств, органів управління відповідними активами, профільних асоціацій та потенційних організаторів конкурсів ще на стадії підготовки концептуальної записки та ТЕО.

Якщо заявлені плани щодо Києва, Львова та Одеси будуть реалізовані, український ринок може отримати не просто оновлені вокзали, а принципово новий формат міських просторів, де транспортна інфраструктура стане драйвером розвитку ритейлу, сервісів та комерційної нерухомості. Для бізнесу головне не чекати появи готових площ, а вчасно зайняти місце за столом під час формування майбутніх проєктів.